Strategia attiva
Turismo & Ospitalità
Immobili storici, agriturismi, ville e casali recuperati per uso turistico. Rendimento da affitti brevi con picchi stagionali, zero morosità, asset tangibile e valorizzabile nel tempo.
Perché questo asset class
Il mercato degli affitti brevi in Italia ha superato quello alberghiero tradizionale in termini di posti letto disponibili. Il 78% degli host su Airbnb è già professionale o multi-host — il che significa che la gestione esternalizzata è matura, scalabile e misurabile. Non si tratta più di "affittare la seconda casa": è un modello industriale applicato a immobili che altrimenti resterebbero vuoti o sottoutilizzati.
Habyon si concentra su immobili storici sottovalutati — cascine, mulini, ville nobiliari, agriturismi — in zone ad alta domanda turistica (Toscana, Umbria, Puglia, Sicilia, laghi del nord). Questi asset hanno due caratteristiche ideali: prezzo di acquisto basso rispetto al potenziale locativo, e domanda anelastica — il turista sceglie il luogo, non solo il prezzo.
Come funziona la SPV
Per ogni immobile viene costituita una SPV dedicata (società a oggetto limitato) che ne detiene la proprietà. La SPV stipula un contratto con un property manager certificato che gestisce l'operatività: pulizie, check-in, manutenzione ordinaria, pricing dinamico sulle OTA (Airbnb, Booking) e sul sito diretto.
I proventi lordi vengono incassati dalla SPV. Dopo aver detratto i costi di gestione (tipicamente 30–40% dei ricavi per il property management, più spese condominiali e manutenzione ordinaria), il netto viene distribuito ai token holder in proporzione alla quota detenuta. La distribuzione avviene trimestralmente.
Stagionalità e pricing dinamico
Il rendimento turistico non è piatto: varia settimana per settimana in base alla domanda. Habyon usa un pricing engine che classifica ogni settimana dell'anno in 5 fasce — e il revenue finale dipende da quanto bene si riesce a riempire le fasce alte.
| Fascia | Periodo tipico | Prezzo / settimana | Prezzo con –20%* |
|---|---|---|---|
| 🌧 Bassa | Novembre – Febbraio (escluse festività) | 600 € | 480 € |
| 🌤 Media | Marzo – Giugno, Settembre – Ottobre | 900 € | 720 € |
| ☀️ Alta | Luglio, prima metà Agosto | 1.400 € | 1.120 € |
| 🔥 Picco | Ferragosto, Natale, Capodanno, Pasqua | 2.000 € | 1.600 € |
| ⭐ Evento | Lucca Comics (ott/nov), eventi locali specifici | 3.500 € | 2.800 € |
* Prezzo riservato ai token holder della SPV (sconto –20% sul prezzo di mercato).
Il vantaggio degli eventi speciali
Lucca Comics & Games (fine ottobre / inizio novembre) genera un picco di domanda enorme nell'area pisana e lucchese — S. Giuliano Terme è a 15 km da Lucca. Una settimana in fascia Evento vale quasi 6 settimane in fascia Bassa. Il property manager ha l'obiettivo di massimizzare il numero di settimane ad alta tariffa; il pricing engine viene aggiornato mensilmente sulla base dell'occupazione storica e delle previsioni di domanda.
Esempio numerico: Il Molino di Pisa
Stima illustrativa per un singolo appartamento (Unità B, ~578 token, valore nominale 57.800 €). I valori sono proiezioni basate su occupazione media di zona — non sono rendimenti garantiti.
Revenue lordo annuo stimato
Dal lordo al netto distribuibile
Cosa significa per un token holder
Le stime sopra sono indicative e non costituiscono una promessa di rendimento. Il rendimento effettivo dipende dall'occupazione reale, dalla qualità del property manager, dalle condizioni di mercato e dai costi effettivi della SPV. I proventi da locazione vengono distribuiti secondo il regolamento della SPV.
Come si seleziona il property manager
Il property manager è il soggetto più critico nella strategia turistica. La SPV non gestisce direttamente l'operativo — sceglie il gestore, lo monitora, e lo sostituisce se necessario. I criteri di selezione sono stringenti.
Criteri di selezione
- → Storico verificabile: minimo 2 anni operativi con immobili simili nella zona
- → Portafoglio attivo su Airbnb/Booking: rating medio ≥ 4,5 stelle su almeno 20 recensioni
- → Assicurazione danni ospiti e RC verso terzi
- → Contratto con rendicontazione mensile dettagliata (occupazione, tariffe, costi)
- → Clausola di exit a 90 giorni in caso di performance sotto soglia
Come viene monitorato
- → Report mensile: revenue lordo, occupazione settimanale, rating ospiti
- → KPI minimo: occupazione media annua ≥ 55% — sotto soglia si avvia revisione
- → Ispezione fisica semestrale dell'immobile da parte di un referente SPV
- → Rating OTA pubblico visibile a tutti i token holder in dashboard
Fee e struttura del compenso
Il property manager viene retribuito esclusivamente in percentuale sul revenue lordo (tipicamente 25–35%), non con un fisso mensile. Questo allinea gli incentivi: il manager guadagna di più solo se l'immobile genera di più. Non è previsto alcun compenso fisso nei periodi di bassa occupazione — il rischio è condiviso.
Profilo di rischio
Punti di forza
- ✓ Zero morosità — pagamento anticipato via OTA o sito diretto
- ✓ Pricing dinamico — tariffe stagionali e per eventi (Lucca Comics, Palio, ecc.)
- ✓ Asset tangibile con rivalutazione storica nel tempo
- ✓ Il token holder usa l'immobile con sconto –20%
- ✓ Domanda anelastica (turismo culturale e rurale in crescita)
Rischi da gestire
- △ Stagionalità — bassa occupazione novembre–marzo
- △ Normativa affitti brevi in evoluzione (CIN, limiti comunali)
- △ Manutenzione straordinaria (tetti, impianti, restauri)
- △ Qualità e continuità del property manager
Normativa affitti brevi — CIN
Dal settembre 2024 è in vigore il Codice Identificativo Nazionale (CIN) obbligatorio per tutti gli immobili destinati ad affitti brevi (L. 191/2023). La SPV è responsabile dell'ottenimento e del mantenimento del CIN per ogni unità gestita — questo è parte integrante della due diligence pre-acquisizione.
Alcuni comuni (Milano, Firenze, Venezia, Roma) stanno adottando limitazioni al numero di licenze concesse. Habyon privilegia immobili in zone rurali e semi-urbane dove la normativa locale è più stabile — e dove il turismo è strutturale, non speculativo.
Esempi di immobili target
Scheda strategia
Beneficio Token Holder
–20% sui soggiorni
+ accumulo posizione SPV + quota proventi
Pricing engine
Primo asset attivo
Il Molino di Pisa
S. Giuliano Terme, Pisa
Primo asset attivo ora
Il Molino di Pisa è aperto.
Entri da 100€/mese.
Accumuli token della SPV, usi l'immobile con –20% e partecipi agli eventuali proventi da locazione. Nessuna banca, nessun mutuo.